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众说大江金岸② 一位资深地产人眼中的城市 TOD

  1. 添加时间:2021-07-31
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  城市发展过程中,面临着城市骨架不断扩张及城市土地资源有限两大问题,因此 以公共交通为导向的 TOD 开发模式 应运而生,不仅能提升土地资源利用率,亦可高效串联办公、购物、文化、教育、居住等紧密组织并赋能周边物业载体价值。

  对于武汉来说,自 2010 年二七滨江启动旧改,迄今已历十年有余,区域内交通系统、步行系统及综合体规划已颇具 TOD 雏形,随着全球籍 TOD 设计专家—— NIKKEN 的规划理念逐步落地,一个功能混合、公交导向、适宜步行、低碳可持续的【TOD+ 国际总部金融商务区】,即将拉开帷幕。

  我们的系列文章《众说大江金岸》,将陆续探访与汉口滨江有千丝万缕联系的各界人士,一起探寻汉口滨江故事。今天,我们请来房地产行业资深设计人士王先生,来听听他是如何解读大江金岸的 TOD 发展模式?

  王先生,某知名开发商设计总监,早年履职日本著名城市规划设计公司,对城市更新与 TOD 领域有独到理解及实践经验,并曾受邀某高校城规学院,作为客座讲师分享城市规划、交通规划等课程。

  这些年因为工作的原因,我经常辗转于一线城市与二三线城市之间,我的切身体会是中国的城市化进程远远没有完结,中国还是处在波澜壮阔的发展阶段。

  城市骨架被大幅度的拉开,城市与城市间的竞争亦愈来愈激烈,中国城市竞争的两大决定性因素:数字经济、TOD,数字经济反映的是产业,TOD 反映的是城市建设。

  2021 年 3 月,新华社全文公布了全国人大审查批准的《「十四五」规划和 2035 年远景目标纲要》,文中清晰的点明:推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式。

  溯源 TOD 模式,我们可以看到,其起源于 1990 年代美国兴起的新城市主义思想:倡导城市公共交通应当与土地开发使用模式协调,后 TOD 模式来到亚洲,经 20 余年的发展,日本将 TOD 模式做到了全球知名,涉谷、新宿、六本木等站城一体开发成为了全球研究 TOD 的经典案例。

  随着城市发展,TOD 模式的范畴及目标也发生了重大转变,现在多指以轨道站点等公共交通枢纽为中心的复合开发,这种复合开发将影响到城市结构功能的建设及发展。

  我对武汉的感情非常深厚,武汉是我的第二故乡,并且我太太也是武汉人。不知道你会不会有种心情,就是在其他地方看到有趣的、好的东西,你总想带回家给家里人看看,所以我在国外学习、参观多个城市 TOD 项目后,我脑子里想的是:如果武汉也有 TOD,它会是什么样的?

  从我考察国外先进的 TOD 综合开发模式来看,TOD 的发展并不应单纯的用交通本身去考量,而应作为城市化发展的载体,同时金融业的集群效可成为 TOD 综合开发模式的巨大推动力。

  以伦敦金丝雀码头为例,在众多摩天大楼中,汇丰银行、花旗银行、摩根大通等银行总部及商业巨头均落户于此,仅员工就有 8 万之众,这些城市元素皆由伦敦引以为豪的多条地下交通线与地面轻轨线 平方公里的 TOD 区域,为世界呈现了一座金融中心。

  基于 TOD 模式的正向推动作用,武汉力邀全球籍 TOD 专家—— NIKKEN 着眼于二七滨江商务区交通规划设计,神算天机特论坛,届时将依托商务金融业集群、交通配套规划,为武汉打造一座真正的 TOD 垂直城市。不难预见,当二七滨江的金融业集群与 TOD 开发模式交互影响,将发生聚变效应,加速产业进阶、推动城市发展。

  武汉其实多多少少也有一些 TOD 项目,但只是小范围的交通引导,而二七滨江商务区的 TOD 开发,是交通系统、步行系统及多个城市综合体的集合。

  二七滨江商务区建设以轨道交通为骨架、公交巴士为辅助,同时与自行车、立体慢行一体化无缝衔接的立体交通系统,通过地下环路系统,优化地面交通及改善地面环境,共享停车资源并实现交通结构再优化。

  地面交通系统由 三横四纵 组成。 三横四纵 为 4 条过江通道及 3 条纵向城市主干道。长江二桥、二七长江大桥、长江公铁隧道、二七过江隧道(在建)连通汉口及武昌,解放大道、中山大道、沿江大道贯通汉口三大行政区。

  约 1.8 公里地下环路将以宸嘉 100 为首的核心区重点项目地下空间进行连接,不仅可缓解地面交通压力,还能集中调配泊位资源,环路沿线 处出入口,共链接泊位约 1.5 万个,同时配置了先进的智能系统,车辆进入区域后即可快速导入地下空间,有效缓解地面交通压力。除此之外,轻轨 1 号线 号线(规划)在区域内亦形成了畅达便利的轨交系统。

  一个沿着人展开的「TOD 微型城市」,你靠潜意识步行,就可以找到回家的方向。

  一个沿着人展开的「TOD 微型城市」表现在两方面:即通过情景商业、产业办公、国际酒店等多元业态驱动城市融合;以 公共交通枢纽 和 步行可达性 为规划源点,满足商办、居住、公园等空间的活力效应。

  在二七滨江 TOD 综合开发中,我最近看到宸嘉发展打造的宸嘉 100 城市综合体,就充分规划并落地了上述先进理念,比如宸嘉 100 打造的约 8300㎡月台公园,一座绿意盎然的公园与商业街、瞰江大宅无缝链接,实现从繁华到自然的惬意转身。

  此外沿着 Y 型生态树桥从容走到亚洲最大的江滩公园,完美规避了交通风险并创造了舒适的通行环境。酷爱运动的乐跑者,可随时在这里完成里程打卡;迷人风景的萦绕中,这里是家庭野餐的最佳地,忙碌许久的金融高管亦可在工作之余,漫步江岸,阅读城市诗意。

  居于此处,办公、购物与休闲将不再冰冷地独立,而是实现有温度的多元场景融合。据了解,宸嘉 100 的住宅组团——嘉佰道,打造了建面约 180-507㎡的瞰江大平层,未来居于此处,生活将不再是冰冷而独立,而是可以通过便捷的 TOD 立体交通系统,与办公、休闲、购物等多元场景有机融合。

  众说大江金岸 系列还将不断推出系列访谈文章,如果您想深入了解汉口滨江的横截面,一定不要错过,同时欢迎您用脚步丈量这片土地。

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